❓ FAQ – Réforme de la plus-value immobilière en 2026
La plus-value immobilière va-t-elle vraiment changer en 2026 ? À ce jour, aucune réforme n’a été définitivement votée. En revanche, plusieurs pistes sérieuses sont à l’étude au sein des services de l’État et ont été relayées par des médias spécialisés comme PAP. Le calendrier budgétaire rend une évolution possible à partir de 2026.
Quels sont les changements envisagés pour la plus-value immobilière ?
Les scénarios actuellement évoqués portent principalement sur :
une modification des abattements pour durée de détention,
une fiscalité moins favorable pour les détentions longues,
un possible rapprochement avec la fiscalité des revenus du capital.
Ces hypothèses visent à augmenter les recettes fiscales sans toucher à la résidence principale.
L’exonération après 22 ou 30 ans pourrait-elle disparaître ?
C’est l’un des points les plus sensibles de la réforme. Plusieurs propositions évoquent un ralentissement des abattements ou un plafonnement de l’exonération totale. Rien n’est acté, mais ce mécanisme est clairement dans le viseur des pouvoirs publics.
La résidence principale sera-t-elle concernée par la réforme ?
Non, selon les informations disponibles, l’exonération de la résidence principale ne serait pas remise en cause. La réforme viserait essentiellement les biens locatifs, secondaires ou détenus à des fins d’investissement.
Les investisseurs locatifs sont-ils les plus exposés ?
Oui. Les propriétaires bailleurs, notamment ceux qui détiennent des biens depuis longtemps, pourraient être les premiers impactés. La réforme viserait à limiter les stratégies patrimoniales basées uniquement sur la détention longue.
Les SCI seront-elles touchées par la réforme de la plus-value ?
Les SCI à l’impôt sur le revenu pourraient être concernées, car elles relèvent du régime des plus-values des particuliers. Les SCI à l’IS obéissent à un autre régime, déjà plus fiscalisé, mais pas nécessairement plus avantageux.
Faut-il vendre un bien avant 2026 pour éviter la réforme ?
Il n’existe pas de réponse unique. Tout dépend :
de la plus-value latente,
de la durée de détention,
du marché local,
et de la situation fiscale personnelle du vendeur.
En revanche, anticiper et simuler différents scénarios est fortement recommandé.
La réforme pourrait-elle faire baisser les prix de l’immobilier ?
Indirectement, oui. Une fiscalité plus lourde sur la revente pourrait inciter certains propriétaires à vendre plus tôt ou à revoir leurs prix, notamment dans les zones où le marché est déjà tendu.
Quand connaîtra-t-on les règles définitives ?
Si réforme il y a, elle serait intégrée dans une loi de finances. Les arbitrages devraient intervenir courant 2025 pour une application éventuelle en 2026. Tant que le texte n’est pas voté, les règles actuelles restent en vigueur.
Comment se préparer dès maintenant à une éventuelle réforme ?
Les experts recommandent :
d’évaluer précisément la plus-value potentielle,
de conserver tous les justificatifs de travaux,
de réfléchir aux stratégies alternatives (donation, transmission, restructuration),
et de se faire accompagner pour prendre des décisions éclairées.
Cette réforme est-elle certaine ou encore hypothétique ?
Elle reste hypothétique, mais crédible. Plusieurs réformes fiscales majeures ont suivi ce même schéma ces dernières années : annonces, débats, puis intégration progressive dans le droit fiscal.
Pourquoi cette réforme inquiète-t-elle autant les propriétaires ?
Parce qu’elle remet en question un principe central de la fiscalité immobilière française : la stabilité et la visibilité à long terme. Toute modification des règles de la plus-value impacte directement les stratégies patrimoniales construites sur plusieurs décennies.