Encadrement des loyers : quel avenir et quelles règles à Aix ?

L’encadrement des loyers revient dans l’actualité à l’approche de l’échéance de son expérimentation, prévue en novembre 2026. Un texte doit être examiné au Sénat le 21 octobre. Pour les propriétaires et les locataires d’Aix-en-Provence, une question se pose : ce débat change-t-il les règles applicables à leur logement ? À ce stade, il faut distinguer les propositions en discussion des obligations déjà en vigueur.

Source : Sénat — proposition de loi sur les rapports locatifs.

Un plafonnement expérimental à l’échéance de novembre

Le dispositif issu de la loi ELAN prévoit, dans certains territoires, des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral. Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré correspondant au logement. Un éventuel complément de loyer répond à des conditions particulières.

Cette expérimentation, instaurée en 2018 puis prolongée, est actuellement prévue pour huit ans à compter de la publication de la loi. Sa poursuite au-delà de novembre 2026 nécessite donc une évolution du cadre législatif. Il serait prématuré d’annoncer aujourd’hui sa disparition définitive ou sa prolongation acquise.

Source : Légifrance — cadre légal de l’expérimentation.

Ce que propose le Sénat à ce stade

Le 14 octobre, la commission des affaires économiques du Sénat a adopté une version du texte proposant de prolonger l’expérimentation de deux ans, à périmètre constant, sans rouvrir les candidatures des collectivités.

Elle propose également de modifier certains délais de contestation et d’améliorer les données disponibles pour évaluer les effets du dispositif. Ces dispositions restent des propositions parlementaires. L’examen en séance publique prévu le 21 octobre constitue une étape de la procédure législative ; il ne permet pas de présumer du texte qui sera finalement adopté et entrera en vigueur.

Source : Sénat — calendrier et travaux de la commission.

Aix-en-Provence : une distinction essentielle

Aix-en-Provence ne fait pas partie des territoires où s’applique actuellement le plafonnement par loyers de référence. Le rapport sénatorial recense neuf territoires concernés, parmi lesquels Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et une partie de Grenoble-Alpes Métropole.

Source : Sénat — territoires concernés par l’expérimentation.

En revanche, Aix-en-Provence figure bien parmi les communes classées en zone tendue. L’évolution des loyers y est donc encadrée pour les locations entrant dans le champ du dispositif. Cette règle porte notamment sur les hausses lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail.

Source : Légifrance — liste des communes en zone tendue.

Deux calendriers à ne pas confondre

L’échéance de novembre concerne l’expérimentation du plafonnement par loyers de référence. Elle ne doit pas être confondue avec l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue, prolongé jusqu’au 31 juillet 2027.

Pour une relocation soumise à ce dernier dispositif, le précédent loyer constitue généralement la base à respecter. Une actualisation ou une dérogation peut être possible selon l’historique des révisions, les travaux réalisés et les conditions réglementaires. Une annonce immobilière proposant un montant supérieur dans le voisinage ne suffit pas à autoriser une hausse.

Sources : Service Public — prolongation jusqu’au 31 juillet 2027 et Service Public — fixation du loyer lors d’une relocation.

IRL et DPE restent à vérifier

En cours de bail, la révision annuelle dépend notamment de la présence d’une clause au contrat et de l’IRL applicable. Elle n’est pas automatique et ne peut pas être appliquée rétroactivement.

Le classement énergétique reste également déterminant : les logements F ou G sont soumis au gel des loyers dans les conditions légales. Les obligations de décence énergétique doivent être vérifiées séparément, notamment pour un logement classé G.

Sources : Service Public — révision annuelle et IRL et Ministère de la Transition écologique — décence énergétique et gel des loyers.

Le bon réflexe pour votre projet locatif

Avant une relocation, rassemblez le bail précédent, les dernières quittances, l’historique des révisions, le DPE valide et les justificatifs de travaux. L’estimation du marché et le loyer juridiquement applicable doivent être examinés ensemble.

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Informations vérifiées le 19 octobre 2026, sous réserve des évolutions législatives ultérieures. Présentation générale à adapter à chaque situation.

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