Passoires Thermiques 2025 : Ce Que Tout Propriétaire Doit Savoir

Depuis le 1er janvier 2025, louer un logement classé G au DPE est officiellement interdit. Cette mesure marque un tournant majeur dans la lutte contre la précarité énergétique et le changement climatique. Entre obligations légales, réforme du DPE annoncée pour 2026 et aides financières, voici tout ce que vous devez savoir pour naviguer dans cette nouvelle réglementation.

Qu'est-ce qu'une Passoire Thermique ?

Une passoire thermique désigne un logement dont la performance énergétique est très faible, entraînant une consommation excessive d'énergie. Ces biens sont classés F ou G sur l'échelle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui va de A (très performant) à G (très énergivore).

En France, 4,2 millions de logements sont actuellement considérés comme des passoires thermiques, soit 13,9% des résidences principales. Ces habitations mal isolées génèrent des factures énergétiques élevées et un inconfort permanent pour leurs occupants.

L'Interdiction Progressive : Calendrier 2025-2034

La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier d'interdictions progressives qui impacte directement les propriétaires bailleurs :

✅ Depuis 2025 : Logements classés G

Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre en location les logements classés G au DPE. Cette première étape concerne les biens les plus énergivores, ceux qui consomment plus de 330 kWh/m²/an.

📅 À partir de 2028 : Logements classés F

L'interdiction s'étendra aux logements classés F, élargissant considérablement le périmètre des biens concernés.

📅 À partir de 2034 : Logements classés E

Tous les logements classés E seront également concernés par cette interdiction, visant à terme l'élimination de tous les biens énergivores du parc locatif français.

Important : Ces interdictions ne s'appliquent qu'aux nouveaux contrats de location. Les baux en cours restent valables jusqu'à leur renouvellement ou reconduction, dans une limite de trois ans.

Réforme du DPE 2026 : Un Coup de Pouce pour 850 000 Logements

Une Révision Majeure Annoncée

Le gouvernement a annoncé en juillet 2025 une modification importante du calcul du DPE, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2026. Cette réforme vise à corriger une inégalité de traitement entre les différents modes de chauffage.

Le Changement Clé

Le coefficient de conversion de l'électricité passera de 2,3 à 1,9, ce qui signifie que l'électricité sera mieux valorisée dans le calcul de la performance énergétique. Cette modification reconnaît la spécificité du mix électrique français, largement décarboné grâce au nucléaire.

Qui Sera Concerné ?

850 000 logements devraient sortir automatiquement du statut de passoires thermiques, soit 14% des biens actuellement classés F ou G. Les principaux bénéficiaires seront :

• Les petits logements chauffés à l'électricité, souvent pénalisés jusqu'ici

• Les appartements en copropriété équipés de radiateurs électriques

• Les studios et T2 dans les grandes villes

Ces logements pourront gagner une classe au DPE (par exemple passer de G à F, ou de F à E) sans aucun travaux, grâce à une simple actualisation gratuite sur la plateforme de l'Ademe.

Attention : Les logements chauffés au gaz, au fioul ou au bois ne bénéficieront d'aucune amélioration avec cette réforme. Seuls les biens chauffés à l'électricité sont concernés.

Les Autres Obligations pour les Propriétaires

Gel des Loyers

Depuis août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter les loyers entre deux locations, lors d'un renouvellement de bail ou d'une relocation. Cette interdiction ne peut être levée qu'après des travaux de rénovation améliorant significativement la classe énergétique du bien.

Audit Énergétique Obligatoire

Lors de la vente d'un logement classé F ou G, le vendeur doit obligatoirement fournir un audit énergétique en plus du DPE. Ce document détaillé propose plusieurs scénarios de rénovation avec des estimations de coûts et de gains énergétiques.

À partir de 2025, cette obligation s'étend également aux logements classés E, puis aux logements classés D en 2034.

DPE pour les Meublés Touristiques

Depuis novembre 2024, le DPE est devenu obligatoire pour tous les nouveaux meublés de tourisme soumis à autorisation de changement d'usage. Cette mesure vise à éviter que les propriétaires ne contournent les interdictions en basculant leurs passoires thermiques en location saisonnière.

Comment Sortir du Statut de Passoire Thermique ?

La Rénovation d'Ampleur : La Solution Efficace

Pour améliorer durablement la performance énergétique d'un logement, la rénovation d'ampleur (ou rénovation globale) est la solution recommandée. Elle permet de gagner 2 classes ou plus au DPE en combinant plusieurs types de travaux :

Les travaux prioritaires :

• Isolation des combles et de la toiture : jusqu'à 30% d'économies d'énergie

• Isolation des murs (par l'intérieur ou l'extérieur)

• Remplacement des menuiseries (fenêtres et portes-fenêtres)

• Isolation des planchers bas

• Installation d'une ventilation performante (VMC double flux)

• Changement du système de chauffage : pompe à chaleur, chaudière à condensation...

Budget Moyen et Rentabilité

Le coût d'une rénovation d'ampleur varie entre 25 000 et 60 000 € selon la taille du logement et les travaux nécessaires. Toutefois, les aides financières peuvent couvrir jusqu'à 90% de ce montant pour les ménages les plus modestes.

Retour sur investissement :

• Réduction de 30 à 50% de la facture énergétique

• Valorisation du bien à la revente (jusqu'à 15% de plus-value)

• Amélioration du confort thermique été comme hiver

• Conformité avec la réglementation et possibilité de louer

Les Aides Financières en 2025

MaPrimeRénov' 2025

Le dispositif phare de l'État pour la rénovation énergétique reste MaPrimeRénov'. En 2025, le budget alloué est de 2,1 milliards d'euros.

MaPrimeRénov' Parcours Accompagné pour les rénovations d'ampleur :

• Prise en charge jusqu'à 90% du montant des travaux (ménages très modestes)

• Jusqu'à 70% pour les ménages modestes

• Jusqu'à 50% pour les revenus intermédiaires

• Bonus de 10% en cas de sortie du statut de passoire thermique

Plafonds de travaux :

• 70 000 € pour les maisons individuelles

• 30 000 € par logement en copropriété

L'Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ)

Ce prêt sans intérêts permet de financer jusqu'à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique, remboursables sur 20 ans maximum. Il est cumulable avec MaPrimeRénov'.

Les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE)

Les fournisseurs d'énergie financent également une partie des travaux via le dispositif des CEE. Les montants varient selon les travaux et peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros.

Les Aides Locales

De nombreuses collectivités territoriales proposent des aides complémentaires. Renseignez-vous auprès de votre mairie, communauté de communes ou région.

Que Risquent les Propriétaires Non-Conformes ?

Sanctions Possibles

Les propriétaires qui continuent de louer un logement classé G après le 1er janvier 2025 s'exposent à plusieurs risques :

• Action en justice du locataire pour non-respect de la décence du logement

• Réduction du loyer ordonnée par le juge, proportionnelle au préjudice subi

• Obligation de réaliser les travaux sous astreinte financière

• Impossibilité d'augmenter le loyer tant que les travaux ne sont pas effectués

Protection du Locataire

Depuis 2025, les locataires de passoires thermiques ont le droit de mettre en demeure leur propriétaire de réaliser des travaux. Si celui-ci refuse, ils peuvent saisir la justice pour l'y contraindre.

Conseils Pratiques pour les Propriétaires

1. Faire Réaliser un Audit Énergétique

Avant d'engager des travaux, un audit détaillé permet d'identifier les postes de déperdition énergétique et de prioriser les interventions selon leur efficacité.

2. Privilégier la Rénovation Globale

Plutôt que des travaux au coup par coup, une rénovation d'ampleur bien pensée est plus efficace et mieux financée par les aides publiques.

3. Se Faire Accompagner

Le dispositif Mon Accompagnateur Rénov' est obligatoire pour bénéficier de MaPrimeRénov' Parcours Accompagné. Ce professionnel vous guide dans votre projet, du diagnostic au suivi des travaux.

4. Comparer les Devis

Demandez au moins 3 devis d'entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) pour garantir la qualité des travaux et l'accès aux aides.

5. Anticiper la Réforme 2026

Si votre logement est chauffé à l'électricité et proche du seuil F/G, attendez janvier 2026 pour connaître votre nouveau classement avant d'engager de gros travaux.

Passoires Thermiques : Opportunité ou Contrainte ?

Pour les Vendeurs

Vendre un bien classé F ou G entraîne une décote de 10 à 15% en moyenne. Réaliser des travaux avant la vente peut s'avérer rentable en valorisant le bien et en élargissant le pool d'acheteurs potentiels.

Pour les Acheteurs

Les passoires thermiques représentent une opportunité d'achat à prix réduit, à condition d'avoir un projet de rénovation et de bénéficier des aides. Le marché des biens F et G s'est considérablement tendu avec les nouvelles réglementations, créant des occasions pour les investisseurs avisés.

Conclusion

L'année 2025 marque un tournant décisif dans la lutte contre les passoires thermiques. Si les contraintes réglementaires se durcissent, les aides financières restent généreuses pour accompagner les propriétaires dans leur transition énergétique.

La réforme du DPE annoncée pour 2026 offrira un répit bienvenu à 850 000 logements chauffés à l'électricité, mais ne dispense pas d'une réflexion sur la qualité thermique réelle du bâti.

Face à ces évolutions, l'anticipation est le maître-mot : faire réaliser un diagnostic, se renseigner sur les aides disponibles et planifier les travaux permettra d'éviter les sanctions tout en améliorant durablement le confort et la valeur de votre patrimoine immobilier.

Article mis à jour en octobre 2025 - Sources : Ministère de la Transition Écologique, Ademe, Notaires de France