Référé-expertise immobilier : faire constater les désordres avant un procès

Une fissure qui évolue, des infiltrations après des travaux, une humidité persistante : lorsqu’un désordre apparaît dans un logement, il n’est pas toujours simple d’en comprendre l’origine. Les explications du propriétaire, de l’entreprise et de l’assureur peuvent diverger.

À Aix-en-Provence comme ailleurs, le référé-expertise peut permettre de faire examiner la situation par un expert désigné par un juge, avant un éventuel procès sur le fond. Son objectif : disposer d’éléments techniques pour éclairer le différend.

À quoi sert le référé-expertise ?

L’article 145 du Code de procédure civile permet de demander une mesure d’instruction avant tout procès lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir des preuves utiles à la résolution d’un litige éventuel.

Dans l’immobilier, cette démarche peut notamment concerner des fissures, des infiltrations, des défauts d’étanchéité ou des malfaçons. Elle ne sert pas à obtenir immédiatement une indemnisation : le juge saisi de la demande d’expertise ne tranche pas, à cette étape, les responsabilités au fond.

La mesure n’est pas automatique. La demande doit s’appuyer sur une situation suffisamment précise et expliquer l’utilité des investigations souhaitées. Lorsque la mesure porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où il se trouve est seule territorialement compétente. Article 145 du Code de procédure civile

Contrairement à une idée répandue, l’urgence n’est pas une condition exigée pour une expertise fondée sur l’article 145. Cela ne garantit toutefois ni l’acceptation de la demande ni un calendrier court. Cour d’appel de Montpellier, 21 avril 2022

Expertise amiable et expertise judiciaire : quelle différence ?

Une expertise amiable est organisée en dehors d’une procédure judiciaire, à l’initiative d’une ou plusieurs parties. Elle peut constituer une première démarche pour comprendre un problème et rechercher un accord.

L’expertise judiciaire repose, elle, sur une décision du juge. Celui-ci désigne le technicien et définit sa mission. Les deux démarches ne doivent donc pas être confondues, même lorsqu’elles portent sur les mêmes désordres. Service Public : expert judiciaire

Que peut examiner l’expert ?

Selon la mission qui lui est confiée, l’expert peut notamment :

• décrire les désordres et leur étendue ;

• rechercher leurs causes techniques ;

• apprécier leurs conséquences sur le bâtiment ;

• analyser les travaux et interventions concernés ;

• étudier les solutions de réparation et leur coût.

Par exemple, une tache d’humidité ne permet pas, à elle seule, de distinguer une infiltration de toiture d’une fuite ou d’un problème de condensation. Les investigations visent à dépasser les suppositions.

L’expert apporte un avis technique : il ne décide pas des responsabilités juridiques. Il doit rester dans les limites de sa mission et ne pas porter d’appréciation d’ordre juridique. Son avis ne s’impose pas au juge. Article 238 du Code de procédure civile ; Ministère de la Justice : l’expert judiciaire

Comment se déroule la démarche ?

Avant tout procès, la demande en référé est présentée par assignation. Si le juge ordonne l’expertise, il précise notamment la mission et les modalités de consignation d’une provision.

Les opérations respectent le principe du contradictoire : chaque partie doit pouvoir prendre connaissance des éléments communiqués et présenter ses observations. L’expert remet ensuite son rapport. Celui-ci peut alimenter une recherche d’accord ou être utilisé dans une procédure au fond, sans garantir son résultat. Service Public : obtenir une expertise judiciaire

L’obligation de recourir à un avocat dépend notamment de la procédure et du montant du litige. Il est important de la vérifier pour le dossier concerné. Service Public : l’avocat dans un procès civil

Quels documents préparer ?

Un dossier organisé facilite la compréhension de la situation. Il est utile de réunir, selon les éléments disponibles :

• des photographies datées et une chronologie des désordres ;

• les devis, factures, contrats et documents de réception des travaux ;

• les plans, diagnostics et rapports déjà établis ;

• les échanges avec les entreprises, vendeurs, assureurs ou syndic ;

• les éventuels constats d’un commissaire de justice.

Conservez les originaux et distinguez les faits observés des hypothèses. En cas de danger, la sécurité des occupants reste prioritaire : il ne faut pas attendre une expertise pour solliciter les intervenants compétents.

Coûts et délais : les points de vigilance

L’expertise entraîne des frais. Une provision est généralement avancée par la ou les parties désignées par le juge. Elle ne correspond pas nécessairement au coût définitif, fixé à l’issue de la mission. Service Public : rémunération de l’expert

Les délais d’action doivent également être examinés sans attendre. Le Code civil prévoit un mécanisme de suspension de la prescription lorsqu’une mesure d’instruction avant procès est accordée ; ses effets doivent être vérifiés selon le dossier. Article 2239 du Code civil

Cet article apporte des informations générales et ne remplace pas l’analyse d’un professionnel du droit.

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